Како проценити тржишну вредност имовине

Када је реч о куповини или продаји некретнине за ваше пословање, полазна тачка је схватити колико имовина вреди. Ово изгледа довољно једноставно - сигурно видите шта је претходно продато у вашем месту и користите то као прескакање? Нажалост, процена имовине - а посебно комерцијалне имовине - није баш тако једноставна. Да јесте, не би били потребни професионални проценитељи у овој области.

Шта је тржишна вредност?

Тржишна вредност је професионално мишљење о томе за шта би се имовина продавала на дохват руке - што значи независном купцу, без икаквих уступака или одбијања - на основу локалног тржишта некретнина, понуде и потражње, за шта се друга слична имања продају у том подручју, и специфичне карактеристике и користи имовине.

Ово није исто што и тржишна цена имовине која може бити већа или мања од тржишне вредности. То је зато што је цена оно за шта се продавац сложи да прода имовину. То може бити исто као и тржишна вредност, или продавац може прихватити нижу цену за имовину, јер му је, на пример, потребна брза продаја.

Три различита метода вредновања

Постоји и много дужа дефиниција тржишне вредности, а то зависи од врсте методе процене која се користи. Постоје три основне методе вредновања у Сједињеним Државама: приступ поређења продаје, приступ трошковима и доходовни приступ. Део посла проценитеља је да зна који ће метод користити за дато својство на датој локацији.

Пре него што погледамо три приступа, имајте на уму да је добар проценат вредности имовине субјективна. Одлучивање вредности имовине вреди више је уметност него наука, а поједини делови процеса могу бити мало тешки за схватити. Можете тражити од три различита проценитеља да вреднују исто својство и добију три различита одговора.

Ово се посебно односи на комерцијалну имовину где би оскудица могла играти улогу у процени имовине. Процене у неким случајевима могу бити десетине хиљада долара!

Процена вредности куће коришћењем приступа поређења продаје

Приступ поређења продаје је најчешће коришћена метода за одређивање вредности стамбених некретнина, мада је погодан и за процену неких врста комерцијалних некретнина. Користећи овај приступ, вредност имовине се заснива на ономе за шта су се сличне некретнине недавно продавале на истом тржишту. Ова својства се називају „упоредиви“ или „компови“ - отуда и појам продаја упоређивање приступ.

Ево како то функционише:

  1. Обратите пажњу на карактеристике имовине

  2. Започните навођењем карактеристика и предности имовине, на пример:

    • Квадратуру.
    • Величина плаца.
    • Локација.
    • Старост.
    • Бројеви спаваћих соба и купатила (ако су стамбени).
    • Ако је комерцијално, може се најбоље искористити имовина (на пример, канцеларија, малопродаја, складиште).
    • Укупно стање (добро, просечно, лоше).
    • Гараже, базени, надоградње

      било шта по чему се ово својство разликује од осталих својстава у заједници.

  3. Пронађите упоредива својства

  4. Следећи корак је проналажење продајних цена за најмање три својства која су упоредива са предметним својством. То значи да би требали делите неке, или идеално све функције навели сте. Забележите било које друге карактеристике, као што је нижа квадратна површина - ове информације ће вам требати касније.

  5. Ако имате приступ услузи вишеструког пописа, лако можете извући листу компова. Тражите некретнине које су продате у прошлој три до шест месеци - тржишта некретнина се крећу тако брзо да ће старије продајне цене бити застареле. Обратите пажњу на адресу сличних некретнина. Локација је кључни елемент у процени некретнина због фактора као што су превоз и квалитет школе, па тражите некретнине у истом кварту и идеално је у неколико улица предметног имања.

  6. Ако немате приступ МЛС-у, већи део ових информација можете пронаћи на Зиллов-у; мораћете само мало више да копате.

  7. Израчунајте референтну цену

  8. Када пронађете упоредиве, покрените брзу калкулацију да бисте добили референтна процена за предметно својство. На пример, ако пронађете три упоредиве некретнине које су се продале за 450.000, 480.000 и 435.000 долара, узели бисте просек ових цифара - 455.000 долара.

  9. Друга опција је пронаћи а цена по квадратном метру (ппсф), што је корисно ако су ваши компови већи или мањи од својства предмета. На пример, претпоставимо да је имовина од 450.000 УСД износила 2.000 квадратних стопа (ппсф 225 УСД), имовина од 480.000 УСД била је 2.200 квадратних стопа (ппсф 218 УСД), а имовина од 435.000 УСД била је 1.950 квадратних стопа (ппсф 223 УСД). Просечни ппсф је 222 УСД. За предметну имовину од 2.300 квадратних стопа, то би било једнако основној процени од 510.600 америчких долара.

  10. Додајте неке, одузмите неке

  11. Као што је раније објашњено, вредновање имовине више је уметност него наука - и то је тачка у којој процена постаје субјективна. Физичке карактеристике представљају најочигледније разлике између два упоредива својства - једно се можда поправља од другог, или једно може имати гаражу, док друго не. Због тога морате да прилагодите цену нагоре или надоле како бисте уважили квалитет, стање, дизајн и посебне карактеристике.

  12. На пример, ако је некретнина у суседној улици недавно продата, али је имала поглед, док предметно својство гледа на зид од опеке, можда ћете морати да умањите основну вредност предметне некретнине. То је основно, али најбоље је што можете учинити без искусног ока професионалног проценитеља.

Процена земљишта коришћењем приступа трошкова

Приступ трошковима започиње израчунавањем колико би имовина коштала обнову, било као тачна реплика садашње зграде или за изградњу а слична зграда са упоредивим карактеристикама и погодности, али са модерним грађевинским материјалима.

Тада проценитељ одбија износ за обрачунату амортизацију, који представља смањење вредности имовине током времена као резултат застарелости или хабања. Теорија овде каже да нико не би платио више за постојећу имовину него што би коштало изградњу исте имовине од нуле.

Приступ трошковима фаворизује се у новијој градњи или за вредновање особина посебне намене где нема довољно сличних својстава за поређење. Ако вреднујете комерцијалну имовину, индустријску својину или голу земљу, ово је можда најпоузданији приступ.

Ево како се то ради:

  1. Процените вредност земље замишљајући је празном

  2. Директно поређење је најчешћи метод за процену вредности упражњеног земљишта - за шта су недавно продате друге парцеле? На пример, користите процењивач вредности земљишта од 50.000 УСД.

  3. Процените трошкове изградње зграде

  4. Идеално би било да сумирате трошкове свих одвојених грађевинских компонената, као што су кров, оквир и водовод. Међутим, ова вежба је прилично заморна и најбоље је препустити процењивачима трошкова. Рад са паушалном проценом по квадратном метру је лакши - овде вам може помоћи телефонски позив архитекти или грађевинској компанији.

  5. На пример, ако грађевинска компанија кошта складиштење од 2.000 квадратних стопа кошта 100.000 долара, стопа ће бити 50 долара по квадратном метру. Помножите ову стопу са површином зграде предметне имовине да бисте добили трошкове изградње. На пример, претпоставимо да је ваше складиште 5.000 квадратних стопа. Процењени трошак изградње износиће 250.000 УСД (5.000 к 50).

  6. Одбити износ за амортизацију

  7. Амортизација представља губитак вредности како се имовина временом стара, било услед хабања или губитка корисности - модерна канцеларија биће ожичена како би се, на пример, руковало савременим комуникационим методама, док зграда стара 40 година можда неће бити. Најједноставнији метод амортизације је метода старости-живота, који процењује колико је имовина у току корисног века трајања. На пример, ако је имовина стара 10 година и има економски корисни век трајања 40 година, вредност конструкције треба амортизовати за 25 процената. У овом примеру то вам оставља трошкове изградње од 187.500 америчких долара.

  8. Пронађите вредност

  9. На крају, додајте вредност земљишта амортизованим трошковима изградње зграде. Овде је вредност имовине 50.000 УСД + 187.500 УСД = 237.500 УСД.

Приступ дохотку за закупљене зграде

Ако је предметна имовина издата у закуп и доноси приход, имате могућност да је процените помоћу доходовног приступа. Ова метода користи приход од изнајмљивања имовине или потенцијал за приход како би поткрепила његову тржишну вредност. Стамбене зграде и дуплекси примери су некретнина које бисте могли проценити користећи приходни приступ.

Ова метода се мало компликује, а написане су читаве књиге о томе како се то ради.

Ево скраћене верзије:

  1. Одредите нето годишњи приход имовине

  2. Нето годишњи приход је приход од најма станара и станара. Ако је зграда празна или делимично празна, мораћете да процените ову цифру. Обавезно узмите у обзир слободна радна места. На пример, са вишестамбеним комплексом станова, могли бисте проценити да ће 20 процената јединица бити упражњено најмање један месец у години како би се омогућио промет станара. Као такав, стварни приход од најма биће нижи од насловне цифре, која претпоставља да је зграда увек у потпуности заузета.

  3. У овом примеру замислите да цените апартмански комплекс који годишње генерише 500.000 УСД прихода од закупа.

  4. Пронађите нето оперативни приход

  5. Нето оперативни приход једнак је приходу од имовине умањеном за све разумно неопходне оперативне трошкове, као што су одржавање, режије, порези на имовину, активности наплате и накнаде менаџера имовине. У овом примеру трошкови износе 100.000 УСД. Сходно томе, НОИ кошта 400 000 УСД.

  6. Утврдите стопу ограничења имовине

  7. Капитализација или „цап“ стопа је стопа поврата који очекујете да ћете добити од имовине на основу прихода од закупа. Формула лимита је НОИ подељено са вредношћу имовине. Овде не знате вредност имовине - јер то је оно што покушавате да израчунате. Због тога морате радити уназад и започети са стопом ограничења или приносом који желите да постигнете за своју инвестицију.

  8. Као потенцијални купац, могли бисте да одлучите да је принос од 8 процената просечан на овом тржишту, а то је оно што желите да добијете од ове куповине некретнине. Ако не можете да преговарате о цени која постиже ту стопу, онда ћете тражити профитабилнију инвестицију.

  9. Покрените израчунавање тржишне вредности имовине

  10. Поделите НОИ са стопом ограничења да бисте добили вредност имовине. Процена за ову стамбену зграду била би 400.000 УСД подељена са 8 процената (0,08), односно 5 милиона УСД.

Рецент Постс